Vivienda nueva sin IVA: qué exige realmente la ley

Desde abril que se habla de la vivienda sin IVA. Los titulares prometen un 19% menos, salas de ventas completas y una ventana de doce meses para aprovecharla. Detrás de todo eso hay un artículo: el cuarto transitorio del proyecto de ley para la reconstrucción nacional, que el Congreso despachó el 4 de agosto.

Lo leímos completo, y lo comparamos con la versión que el Gobierno había ingresado en abril. No dicen lo mismo. Uno de los cuatro requisitos cambió durante la tramitación, y ese cambio deja fuera a un tipo de proyecto que casi todas las publicaciones siguen dando por incluido.

Todavía no es ley, y eso también importa

El proyecto quedó totalmente tramitado por el Congreso el 12 de agosto de 2026. Al día siguiente, la Cámara lo envió al Tribunal Constitucional, que revisa de oficio ciertas normas antes de que la ley nazca. Al 8 de septiembre de 2026 la ley no está publicada en el Diario Oficial: la última publicada es la N° 21.840, del 4 de septiembre.

Mientras no se publique, nada de esto rige. Y hay un detalle de calendario que conviene tener claro desde ya: la exención no parte el día de la publicación. Parte el primer día hábil del mes subsiguiente, o sea saltándose un mes completo. Si la ley se publica en septiembre, el reloj empieza a correr en noviembre.

Una tranquilidad para quien esté esperando: el control del Tribunal Constitucional recae sobre una lista acotada de artículos, que la propia Cámara identificó en su oficio del 13 de agosto. Son normas sobre permisos, tribunales y municipios. La exención del IVA no está en esa lista, así que lo que se está revisando no la toca.

El requisito que cambió en el Congreso

Acá está el punto que casi nadie corrigió. El mensaje que el Gobierno ingresó el 22 de abril aceptaba viviendas con recepción municipal «definitiva o parcial». El texto que despachó el Congreso el 4 de agosto dice, en los tres lugares donde aparecía, solo «definitiva».

La recepción municipal es el acto en que la Dirección de Obras del municipio certifica que la obra quedó terminada según el permiso. La parcial cubre una parte del proyecto —una torre de tres, una etapa del condominio— y permite empezar a vender esa parte mientras el resto sigue en obra. Es lo habitual en proyectos grandes y por etapas.

Los dos cambios van en direcciones distintas. El primero achica el universo de viviendas que pueden venderse exentas. El segundo amplía lo que la inmobiliaria puede recuperar, porque suma los gastos de vender —corretaje, publicidad, sala de ventas— al IVA que ya venía pagando en materiales y contratistas.

Es el mismo patrón que vimos con el sueldo empresarial y con el régimen 14 ter: se publica la versión que se ingresó, no la que se aprobó. Antes de dar por buena cualquier cifra de estos días, la primera pregunta es de qué texto salió.

Los cuatro requisitos, y hay que cumplirlos todos

La ley los llama copulativos: significa que se cumplen los cuatro o no hay exención. Basta que falle uno para que la venta vuelva a pagar IVA como siempre.

1. Que lo que se venda sea una vivienda. Un inmueble construido y destinado a la habitación, sin importar su valor, su superficie ni cuántas unidades tenga el proyecto. No hay tope de precio: aplica igual a un departamento de 2.000 UF que a una casa de 15.000. Los estacionamientos y las bodegas entran, pero solo si se venden en el mismo acto y están amparados por la misma recepción definitiva.
2. Que sea la primera venta. La primera vez que esa vivienda cambia de dueño por plata, después de obtenida la recepción definitiva. Y el texto cierra una puerta: no cuenta como primera venta el traspaso entre empresas relacionadas, en los términos del artículo 8° número 17 del Código Tributario.
3. Que la recepción definitiva sea anterior a la publicación. El vendedor tiene que acreditarlo con el certificado de recepción definitiva, y ese certificado debe indicar una fecha anterior a la de publicación de la ley. Es el requisito que decide casi todo: la exención es para el stock que ya está terminado, no para lo que se construya después.
4. Que quede documentada dentro del plazo. Con escritura pública otorgada dentro de los doce meses. O con una promesa de compraventa firmada dentro de ese plazo —por escritura pública o por instrumento privado protocolizado—, aunque la escritura definitiva se firme después. Protocolizar es dejar un documento privado archivado donde un notario, con fecha cierta: un correo o una reserva pagada no sirven.

De ahí se desprende qué queda fuera, y es bastante: las viviendas usadas —que igual nunca pagaron IVA entre particulares—, las segundas ventas, las oficinas, los locales comerciales, los sitios, y los estacionamientos o bodegas que se vendan por separado.

Cuánto baja el precio de verdad

Acá viene la segunda corrección. El IVA de una vivienda no se calcula sobre el precio completo: el artículo 17 del decreto ley 825 permite descontar el valor del terreno, porque el suelo no está afecto. El impuesto se aplica solo sobre la construcción.

Por eso el 19% nunca se ve en la boleta. Medido contra el precio de lista, el IVA pesa entre 11% y 14,4%, y lo que decide dónde caes es cuánto de ese precio es terreno.

1. El 19% que se anuncia 19%
2. Si el terreno es el 10% del precio 14,4%
3. Si el terreno es el 20% del precio 12,8%
4. Si el terreno es el 30% del precio 11,2%

El cálculo se puede rehacer con una calculadora. Tomamos una vivienda de $100.000.000 cuyo terreno vale $20.000.000, y recordamos que el precio de lista ya trae el IVA adentro:

La rebaja máxima es de $12.773.109, un 12,8% del precio de lista. Y hay una advertencia adicional para las inmobiliarias: el descuento del terreno tiene tope. No puede superar el doble de su avalúo fiscal, salvo que el terreno se haya comprado al menos tres años antes del contrato. Si el avalúo quedó bajo, se descuenta menos terreno, hay más base afecta y el IVA sube.

La decisión la toma la inmobiliaria, no tú

El artículo dice que los contribuyentes «podrán optar». El contribuyente del IVA en esta operación es quien vende. O sea: la exención es una opción de la inmobiliaria, no un derecho del comprador. Nadie puede llegar a una sala de ventas a exigir que le saquen el impuesto.

Y hay un segundo filtro que se comenta poco: el precio se pacta libremente. Que la venta quede exenta no obliga a nadie a bajar el precio de lista en la misma proporción. Una inmobiliaria con stock caro de mantener probablemente traspase todo el beneficio para rotarlo. Otra, con producto escaso, puede traspasar una parte y quedarse con el resto.

Esa frase del texto despachado es la que hay que hacer valer. Antes de firmar la promesa, pide que quede escrito que la operación se acoge a la exención. Y compara el precio final con el que tenía el mismo departamento antes del anuncio: la rebaja se mide contra ese número, no contra el que te muestren hoy.

Si escrituraste después del 22 de abril

La ley mira hacia atrás. También pueden acogerse las compraventas firmadas por escritura pública entre el 22 de abril de 2026 —el día en que ingresó el proyecto— y el día en que la exención empiece a regir, siempre que hayan pagado el IVA y cumplan los mismos requisitos, salvo el del plazo.

El mecanismo, eso sí, no lo activa el comprador. Quien pide la devolución al Servicio de Impuestos Internos es el vendedor, por la vía del artículo 126 del Código Tributario. Y la ley agrega una condición: solo procede si acredita que ya le restituyó el impuesto a quien lo soportó, y el monto de la devolución es exactamente esa cantidad restituida.

Traducido: si compraste en junio, la conversación es con la inmobiliaria. Ella te devuelve el IVA y después lo recupera del Servicio.

Si el que vende eres tú

Para una constructora o inmobiliaria la pregunta no es si el beneficio existe, sino si conviene usarlo unidad por unidad. El artículo cuida tres cosas y calla en una cuarta.

• El crédito fiscal no se pierde. El IVA que pagaste en materiales, contratistas y ahora también en el desarrollo y la comercialización sigue siendo tuyo, y se imputa contra los débitos de tus otras operaciones gravadas. Débito fiscal es el IVA que recargas en tus ventas; crédito fiscal, el que pagaste en tus compras.
• No contamina el resto del crédito. Estas ventas exentas no entran en el cálculo de proporcionalidad del artículo 23 N° 3 del DL 825. Normalmente, cuando una empresa tiene ventas afectas y exentas, solo puede usar el crédito en la proporción de las afectas. Acá esa regla se desactiva.
• El remanente tiene dos salidas, ninguna es devolución. Lo que no alcances a imputar puede pasar al costo tributario de los inmuebles, o deducirse como gasto en un ejercicio posterior al de la venta. Es una decisión con efecto en tu impuesto a la renta, no en tu caja inmediata.
• El crédito especial de constructoras queda sin efecto por sí solo. El artículo no lo menciona, pero ese beneficio se calcula como un porcentaje del débito del IVA —hoy 0,325, en viviendas de hasta 2.000 UF y con tope de 225 UF por unidad—. Si la venta va exenta, no hay débito, y sin débito no hay nada que deducir. Es un cálculo que igual tiene fecha de término: el 1 de enero de 2027 el crédito especial se elimina por completo.

La cuenta, entonces, se hace por proyecto: cuánto crédito quedaría sin imputar, cuánto cuesta seguir manteniendo el stock parado, y qué unidades tienen recepción definitiva a tiempo. En las viviendas de hasta 2.000 UF con obras iniciadas antes de 2027, además, hay que compararlo contra el crédito especial que todavía alcanza a usarse.

Las fechas que se pueden fijar hoy

1. 22 de abril de 2026

   Ingresa el proyecto

   Desde esta fecha corre el efecto retroactivo para las escrituras que ya pagaron IVA.

2. 12 de agosto de 2026

   Queda despachado

   El Congreso termina la tramitación, incluidas las observaciones del Presidente. El texto ya no cambia.

3. Pendiente

   Publicación en el Diario Oficial

   Es la fecha que falta, y la que fija todo lo demás. Antes pasa por el Tribunal Constitucional.

4. Mes subsiguiente

   Empiezan los doce meses

   Si se publica en septiembre, la ventana va del lunes 2 de noviembre de 2026 al 1 de noviembre de 2027.

Queda un pendiente que ninguna publicación puede adelantar: el Servicio de Impuestos Internos tiene que dictar una resolución con los requisitos de documentación, registro y acreditación. Ahí se va a saber cómo se deja constancia de todo esto en la factura y en la escritura. Vamos a actualizar este artículo cuando salga, igual que el de la reforma tributaria y el del impuesto sustitutivo del 10%, que son las otras dos partes de esta misma ley.